COLUMN

【リノベーションのプロが語る 不動産再生のコツ】
魅力的なテナント誘致と貸し方の工夫で満室稼働
~中目黒、築26年1棟ビルをリノベオフィスへ~

2018.08.27

競争力が低下した築古ビルの再生とリブランディング

東急田園都市線「中目黒」駅徒歩14分、目黒区青葉台に位置する「THE WORKS ANNEX(ザ・ワークスアネックス)」。
築26年3階建て、エレベーターなしの「THE WORKS ANNEX(ザ・ワークスアネックス)」は、もともと1社が全フロアを賃借しており、退去後のリーシングが困難な小規模のオフィスビルを、店舗と10区画のオフィスからなる複合施設へとリノベーションした事例となります。
1階はカフェダイニング、2~3階はオフィス、そしてルーフトップから構成され、リアルゲイトが得意とするデザイン性の高い共用部やスタイリッシュな外観に魅力を持たせました。
もともと中目黒は、隣接する「THE WORKS(ザ・ワークス)」や「NAKAME GALLERY STREET(ナカメギャラリーストリート)」の実績があり、周辺に既存顧客を持っていた為、近隣地域の特性やトレンド、需要を理解しているエリアだったことも成功要因の1つでした。さらに「THE WORKS ANNEX(ザ・ワークスアネックス)」の成功要因2点をご紹介します。

 

魅力的なテナントの誘致

1点目は、もともと駐車場用途であった1階の一部を店舗へ用途変更し、施設の顔ともなる1階のリーシングを重要視したことです。
ビル全体の価値を底上げするような魅力的なテナントを誘致することで、当不動産だけでなく、周辺エリアの価値向上に繋がります。
当区画にはオーストラリアのビーチをイメージしたカフェレストランのリーシングに成功。駅から徒歩10分以上という立地でも、デザイナーやアパレル関係者など感度の高いクリエイター層をターゲットに、結果としてオフィス全10区画の賃料の平均坪単価約2.4万円、池尻大橋・中目黒の周辺オフィスビルの平均坪単価より坪当たり1万円ほど高い賃料設定で早期のリースアップを実現しました。

”ORDERMADE OFFICE (オーダーメイドオフィス)”を採用

2点目は、入居者自身が自由に空間を創ることのできる貸し方を”ORDERMADE OFFICE (オーダーメイドオフィス)”として採用したことです。
内装塗装及びインフラ設備設置済みのシンプルな状態で区画を貸し出し、一定の条件はあるものの原状回復の義務も免除することで、入居者はコストを抑えつつ、独自の空間を創ることができます。
会社のアイデンティティをオフィスに反映したい企業は多いですが、日本のオフィス市場では、専有部内を自由に設計できる賃貸オフィスは少なく、改装にかかる初期費用や解体作業の発生に加え、退去時の原状回復義務も課せられ制約が多いのが現状です。
こだわりの強いクリエイターが多い中目黒エリアでは、このオーダーメイドオフィスが早期リースアップへと繋がりました。
このように、古ビルのリノベーションでは、エリア特性やユーザーニーズ、世の中のトレンド等を有機的に結び付け、いかに化粧していくかを考えていかなければいけません。人が集まり、街の空気をつくっていけるような施設を目指して、不動産本来の良さを残しつつ、リブランディングを行っていきます。

 

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