COLUMN

【リノベーションのプロが語る 不動産再生のコツ】
築古小規模ビルを「オーダーメイドビルディング」で一棟貸し
ビルオーナーとテナント両者のニーズを汲んだ成功事例

2019.12.27

オーダーメイドビルディング賃貸事業

オーダーメイドビルディング賃貸事業は、経年劣化により不動産価値が下がるなど競争力を失った300坪未満の築古小規模ビルをリアルゲイトが一括で借り上げ、一定の工事を行った後、スタートアップ企業向けに再賃貸する事業です。

今回は、渋谷区神宮前、キャットストリート裏に位置する築30年約150坪、地下2階地上5階建の元専門学校をリノベーションした「OMB JINGUMAE(オーエムビー神宮前)」の事例を紹介します。当プロジェクトのリノベーションのポイントは以下の3点です。

 

リノベーションポイント ~その1:立地を活かし、 様々な利用用途を想定した計画~

キャットストリート至近の立地を活かし、店舗やショールーム、オフィス利用など、あらゆる利用を想定。1階入り口の風除室の解体を行い、それにより外からの可視性を高め、店舗等1階の入居用途の可能性を大きく広げました。
また店舗等に対応できる電気容量や空調の設置など、インフラ整備を実施しました。

▲風除室を撤去した1期工事後の1階

 

リノベーションポイント ~その2:テナントニーズを満たすの自由度を高めた工事スケジュール~

最終的なテナント利用を想定し、工事を3期に分け実施。

1期工事:各階のスケルトン化、外観の変更(リアルゲイト負担)

2期工事:テナント確定後のエアコン設置と給排水インフラ工事と電気工事(リアルゲイト負担)

3期工事:テナントによる内装と外装の工事

1期工事では過剰な作り込みをせず、スケルトンのシンプルな空間を提供することで、テナントによる無駄な解体をなくし、自由度を高めた空間づくりができるようにしました。

 

リノベーションポイント ~その3:柔軟なリーシング~

仕上がりをイメージすることが難しい為、利用イメージが湧くようにCG画像を作成し、Webや広告へ掲載。また 一級建築士事務所を有する当社が、テナントの要望に応じた用途変更や外観の変更、原状回復の取り決めを行い、さらにビル名の変更も可能にし、より自社の価値観やオリジナリティを表現できるようにしました。

結果、Webにて情報公開後、約20件の内覧があり、入居が決定したテナントは、フィットネスジムと飲食店舗を運営しオリジナルな店舗利用を実現しています。

▲OMB JINGUMAEの外観の変遷

▲テナント工事後の専有部内

当事例のように、テナントとなりうるスタートアップ企業は、オフィス用途に限らず物販や飲食店舗でも同様に、採用強化や他社との差別化を望んでいます。「もの」だけでなく、「体験」を売ると言った、店舗の可能性が広がる中、賃貸ビルでも独自の世界観を表現することが可能な一棟貸しは、ニーズが増していくと思われます。貸し手側は、テナントの利用想定やニーズを先読みした空間の提供や柔軟な貸し方、及び必要な技術補助をしていく必要があるのではないでしょうか。

築古中小規模ビルの有効利活用に関するご相談はお気軽にご連絡ください。

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