COLUMN

【リノベーションのプロが語る 不動産再生のコツ】
九段下駅徒歩3分、延床450坪の築32年1棟ビルのリノベーション

2018.09.24

収益を最大化させるプランニングと、ニーズに沿った柔軟な貸し方

築古ビルをニーズに適う形でどう再生し、リブランディングしていくのかを、2018年10月にオープンのプロジェクトを例にご紹介します。

東京メトロ半蔵門線「九段下」駅徒歩3分、千代田区九段北に位置する「PILE KUDAN(パイルクダン)」は、築32年6階建450坪のオフィスビルを、リアルゲイトがマスターリースしリノベーションした事例です。

PILE KUDAN 外観▲PILE KUDAN外観

「PILE KUDAN(パイルクダン)」のバリューアップのポイントは下記3点となります。

バリューアップ3つのポイント

1.収益を最大化させるプランニング
もともと1社が全フロアを賃借していた中小規模オフィスビルを、28㎡~212㎡の全16区画のオフィスとして企画しました。
東京都内を中心に増加傾向にあるスタートアップや中小企業。そのニーズに適う小規模のオフィス需要は高まっている為、老朽化の進む「PILE KUDAN(パイルクダン)」を小割にして貸し出すことで、競争力と市場価値を高めます。
さらに、打ち合わせやPC作業、カンファレンスルームとして利用できるラウンジ、会議室などのクリエイティブな共用部を充実させることで、九段下・飯田橋周辺の賃貸オフィスの相場は、坪単価約15,000円のところ、坪単価約23,000円でのリースアップを目指します。

PILE KUDAN 1階ラウンジ▲PILE KUDAN1階ラウンジ

2.専有部を内装塗装や空調等のインフラ設備を設置済みのクォータースケルトン状態で引き渡す
働き方改革やフリーランサー・スタートアップ企業の増加に伴い、オフィスに求められる機能は変化しています。躯体現しの状態で引き渡す為、初期の解体費用が不要で、テナントが企業のイメージやアイデンティティを存分にオフィスに反映し、独創性ある自由な空間をつくり込むことが出来ます。
また一定条件はあるものの、原状回復義務を免除することでコストを削減でき、スタートアップ企業のニーズを適えつつクリエイティブなオフィス空間を創り出すことが可能になります。

PILE KUDAN 専有部▲PILE KUDAN 専有部

3.入居時の賃貸方法
通常の賃貸オフィスの募集条件では、保証金が半年以上課される、解約予告が半年前である等、拡大や縮小の速度が速いスタートアップ企業には制約が多いのが現状です。本プロジェクトでは、保証金を3ヶ月に設定し入居者のコストを抑え、解約予告は2ヶ月と短くすることで、入居企業の成長に合った貸し方を実現します。また滞納リスクを回避するため、リアルゲイトでは入居審査時に与信調査だけでなく、面談での審査を適宜実施し、入居後は日々の運営管理にてルールの設定や周知、さらにはイベント等での入居者との交流を通じ、良好な関係の構築に注力しています。

今後築古中小ビルは、その競争力がさらに問われる時代となり、プランニングやデザインに加え、リーシング戦略や運営方法による差が顕著に表れるようになります。その為、より一層借り手のニーズに寄り添う再生方法を考える時代ではないでしょうか。

築古中小規模ビルの有効利活用に関するご相談はお気軽にご連絡ください。

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